Een huurder die klaagt over tocht, schimmel of achterstallig onderhoud? De kans is groot dat hij daarbij ook huurvermindering eist. De wet geeft huurders onder omstandigheden dat recht, maar dat betekent niet dat elke klacht automatisch tot huurkorting leidt. Als verhuurder is het belangrijk om te weten waar uw juridische grenzen én mogelijkheden liggen.
Wanneer is sprake van een gebrek?
Volgens de wet (artikel 7:204 BW) is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Kortom, genotsbeperkingen aan de gehuurde zaak die huurder niet hoeft te verwachten en die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen in beginsel een gebrek. Denk aan lekkages, defecte verwarming of ernstige geluidsoverlast. Maar ook gebreken aan isolatie of ventilatie kunnen onder omstandigheden als gebrek worden gekwalificeerd.
Let op: ook energie labels en verduurzaming spelen hierbij een steeds grotere rol.
Gevolgen van een gebrek: recht op huurkorting?
Soms wel, indien aan een aantal voorwaarden is voldaan:
- Het gebrek moet het genot van het gehuurde beperken
- Het gebrek is een gebrek dat verhuurder dient te herstellen (niet ieder gebrek komt voor rekening en risico van verhuurder)
- De huurder moet de verhuurder tijdig informeren
- De huurder moet de verhuurder in de gelegenheid stellen om te herstellen
- De vermindering geldt alleen voor de periode dat het gebrek bestond
Voorbeeld uit de praktijk
Een huurder van een appartement meldt schimmel in de slaapkamer. De verhuurder biedt inspectie aan, maar de huurder weigert toegang. Enkele maanden later vordert de huurder huurkorting via de kantonrechter. De rechter wijst de vordering af: de huurder heeft de herstelmogelijkheid belemmerd, waardoor het recht op huurvermindering vervalt.
Wat kun je als verhuurder doen om huurkorting te voorkomen?
- Zorg voor duidelijke afspraken in de huurovereenkomst over gebreken en meldplicht;
- Reageer snel op klachten en bied herstel aan, bij voorkeur schriftelijk;
- Houd een logboek bij van meldingen, reacties en uitgevoerde werkzaamheden;
- Stel huurcontracten op waarin bepaalde risico’s worden uitgesloten of beperkt (voor zover wettelijk toegestaan).
Extra aandacht bij verhuur van oudere panden
Bij oudere woningen is het risico op gebreken groter. Ook bij verduurzamingsachterstanden (bijv. enkel glas, matige ventilatie) kunnen huurders zich beroepen op een gebrek. Preventief onderhoud en heldere documentatie zijn dan cruciaal.
Juridische bijstand nodig bij een geschil over huurkorting of wilt u uw huurovereenkomsten preventief laten toetsen?
Keizersgracht Ray Advocaten staat verhuurders bij in procedures en contractvorming, zodat u sterker staat bij klachten en claims.
www.keizersgrachtray.nl | info@keizersgrachtray.nl | 088-2342000
#huurrecht #verhuurders #huurkorting #gebreken #vastgoed #juridischadvies #vastgoedbeheer #huurcontract #huurgeschil #keizersgrachtrayadvocaten
