De oorlog tussen Rusland en Oekraïne, de energiecrisis, het grondstoffentekort: extreme gebeurtenissen die een enorme impact hebben op de wereld. Zo ook op de inflatie, die in 2022 opliep tot 10%. En er lijkt nog even geen einde aan te komen: in maart 2023 waren de prijzen weer 4,4% hoger dan in maart 2022. Reden waarom de overheid voor dit jaar de huurprijsverhoging voor woningen in de vrije sector heeft gemaximeerd. Voor de huur van bedrijfsruimte is dit maximum echter niet van toepassing. In deze blog leest u wat dit concreet betekent en waar dit voor (ver)huurders toe kan leiden.
Jaarlijkse indexering van huurprijzen
De meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte worden opgesteld aan de hand van ROZ-modelovereenkomsten. Op grond van deze overeenkomsten mag de verhuurder de huurprijs periodiek (meestal jaarlijks) aanpassen aan de geldende Consumenten Prijs Index (CPI). Deze periodieke indexatie kunt u zien als een inflatiecorrectie.
In de afgelopen jaren leverde deze huurindexatie in de meeste gevallen geen problemen op. Maar door de huidige inflatie kunnen huurprijzen tot ongekende hoogtes stijgen. Voor huurwoningen in de vrije sector heeft de overheid daarom bepaald dat de huur in 2023 maximaal met 4,1% mag worden verhoogd. Maar deze maximering geldt dus niet voor bedrijfs- en kantoorruimtes.
Inflatiecorrectie: redelijk en billijk, of onvoorziene omstandigheid?
Maar wat betekent dit nu voor huurders als de huurindexatie voor bedrijfsruimte buitensporig hoog uitvalt, zoals nu het geval is met soms wel 12%? Wanneer verhuurders van bedrijfsruimtes een dergelijke inflatiecorrectie doorvoeren, krijgen huurders – naast alle andere toegenomen lasten – ook nog eens te maken met flink hogere huurkosten. Deze situatie roept een aantal vragen op:
- Als een verhuurder besluit vast te houden aan de contractueel afgesproken jaarlijkse indexering, is dit met de huidige inflatie dan nog wel redelijk en billijk?
- Of is dit daarmee in strijd, en kan de extreem hoge inflatie worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid?
- Kan een huurder in dat geval met succes bezwaar maken tegen de indexering, door een beroep te doen op deze onvoorziene omstandigheid?
Bezwaar tegen hoge inflatiecorrectie
Bij het beantwoorden van deze vragen is van belang of de huidige extreme inflatie te voorzien was op het moment dat nu lopende huurovereenkomsten tot stand kwamen. En of, zelfs als een overeenkomst een indexatiebeding bevat, partijen bij het sluiten van die overeenkomst rekening hadden moeten houden met de huidige inflatiepercentages.
Inmiddels hebben rechters een aantal oorzaken van de huidige inflatie (de gasprijsstijgingen en de oorlog in Oekraïne) al aangemerkt als onvoorziene omstandigheid. Het is dus ook denkbaar dat zij zullen oordelen dat huurders een (mogelijke) prijsverhoging van 12% niet hadden kunnen en hoeven voorzien.
Als verhuurders dus vasthouden aan clausules rondom de jaarlijkse indexering, zou het kunnen dat rechters dit zien als extreem nadelig voor huurders en daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat huurders mogelijk met succes bezwaar kunnen maken tegen een hoge indexering. De rechter kan indexatieclausules dan geheel of gedeeltelijk buiten werking stellen. Overigens zal hij dit van geval tot geval moeten beoordelen.
Advies: treed tijdig in overleg met uw (ver)huurder
Vermoedt u dat uw verhuurder ook onder de huidige omstandigheden gebruik gaat maken van de jaarlijkse indexatie? Of vermoedt u, als verhuurder, dat uw huurder de indexatie niet kan dragen of daar bezwaar tegen zal maken? Ga dan op tijd met elkaar het gesprek aan. Wellicht bestaat er een andere oplossing. Een oplossing waardoor een gang naar de rechter niet nodig is en waarbij u allebei gebaat bent.
Wilt u dat wij met u meekijken? Keizersgracht Ray Juristen + Advocaten voorziet u graag van passend advies. Neem dus gerust contact met ons op via info@keizersgrachtray.nl of telefonisch via ons nieuwe nummer
088-234 2000
