De Hoge Raad heeft bij arrest van 28 november 2025 middels het beantwoorden van prejudiciële vragen verduidelijkt dat bij een ontruiming van woonruimte door de rechter ambtshalve moet worden onderzocht of er minderjarige kinderen in het gehuurde wonen. Daarnaast dienen de belangen van die kinderen als eerste overweging door de rechter te worden meegewogen. Voor verhuurders is dat een belangrijk signaal. De aanwezigheid van kinderen maakt een ontruiming juridisch niet onmogelijk, maar vraagt wel om een zorgvuldigere voorbereiding en betere onderbouwing, zodat met de belangen van het minderjarig kind (ex artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind) rekening wordt gehouden.
In de praktijk betekent dit dat een standaardaanpak minder goed volstaat zodra bekend is dat in het gehuurde minderjarige kinderen verblijven. De rechter zal dan niet alleen kijken naar de tekortkoming van de huurder, maar ook naar de gevolgen die een ontruiming voor de kinderen heeft. De rechter mag partijen, althans verhuurder hierover gerichte vragen stellen, zoals de mogelijkheid naar alternatieve huisvesting voor de kinderen, om dakloosheid van een kind en het gescheiden raken van ouders en kind in beginsel te voorkomen.
Dat verandert het juridische uitgangspunt overigens niet. Ook wanneer minderjarige kinderen in de woning wonen, kan een vordering tot ontbinding en ontruiming nog steeds toewijsbaar zijn, bijvoorbeeld bij een structurele huurachterstand, ernstige overlast, criminele activiteiten of gevaarzetting. Wel ligt de nadruk sterker op de vraag of de maatregel, gelet op alle omstandigheden en gelet op de belangen van het minderjarig kind, voldoende zorgvuldig en proportioneel is.
Voor verhuurders zit het belangrijkste aandachtspunt daarom in de voorbereiding van het dossier en de processtukken. Zodra bekend is dat er minderjarige kinderen in de woning wonen, is het verstandig om dat gegeven niet onbenoemd te laten. Juist in de ontruimingsdagvaarding kan daar al aandacht aan worden besteed. Denk daarbij aan een korte toelichting dat de verhuurder ermee bekend is dat minderjarige kinderen in het gehuurde verblijven, of er eventuele alternatieve huisvesting voor de kinderen mogelijk is, wat de aard en ernst van de tekortkoming zijdens huurder(s) is, welke stappen al zijn gezet om tot een oplossing te komen en waarom voortzetting van de huur in de gegeven omstandigheden niet langer kan worden verlangd. Tevens kan ook nagedacht worden over de formulering van de eis (vordering) in de dagvaarding. Zo zou er bijvoorbeeld een langere ontruimingstermijn gehanteerd kunnen worden of kan er mogelijk – indien de situatie zich daarvoor leent – worden gekozen voor een voorwaardelijke ontruiming (het bieden van een laatste kans).
Daarnaast wordt goede dossiervorming nog belangrijker. Bijvoorbeeld door het vroegtijdig en zorgvuldig in kaart brengen van de gezinssituatie bij het aangaan van een huurovereenkomst. Het helpt ook als duidelijk kan worden gemaakt hoe lang de problemen al spelen, welke waarschuwingen of sommaties zijn verzonden, of er betalingsregelingen zijn aangeboden en welke andere maatregelen zijn geprobeerd voordat tot procederen is overgegaan. Ook kan het relevant zijn om vast te leggen of er contact is geweest met hulpverlening of gemeente, voor zover die informatie beschikbaar is.
De praktische les is helder: verhuurders doen er goed aan om al vóór het starten van een ontruimingsprocedure na te denken over de vragen die de rechter waarschijnlijk zal stellen. Niet alleen over de tekortkoming zelf, maar ook over de aanwezigheid van minderjarige kinderen en de noodzaak van ontruiming ondanks die betrokken belangen. Een zorgvuldig voorbereide dagvaarding en een compleet dossier zal daarbij van wezenlijk belang zijn.
Heeft u hierover vragen? Neem dan contact met ons op via info@keizersgrachtray.nl of 088-2342000 en wij helpen u graag verder.
